Desbloqueo de Valor & Triple Renta · Complejo Miraflores
Transformación estratégica de ±1.000 m² en el Oeste de Cali · Vehículo Corporativo S.A.S. & Amortización Mensual
Ticket N1: $100.000.000 COP (~$35.000 USD)
Tasa: 1.5% m.v. (19.5% E.A.) · 12 Meses
Complejo comercial independiente de 3 plantas en estrato 5, Cali. Avaluado en $5.200M COP, libre de hipotecas bancarias.
Tickets desde $100M COP con amortización mensual en cuotas fijas de capital + intereses (12, 24 o 36 meses).
Triple monetización estabilizada (Suites VIP, Coworking 53 puestos y Hub Logístico). Genera hasta 4.83 veces la cuota.
Aval a título personal del gestor propietario, cobro preferente #3 en la Cascada de Pagos y ronda cerrada de 1 cupo por nivel.
1. Resumen Ejecutivo del Activo Inmobiliario
Oeste de Cali, a 4 minutos del clúster médico Imbanaco y San Antonio. Estrato 5.
3 niveles independientes con accesos autónomos, acometida trifásica y portón vehicular.
Hospitalidad VIP (Nivel 1), Coworking Hub de 53 puestos (Nivel 2) y Mini-Bodegas / Hub Comercial (Nivel 3).
2. Oportunidad de Inversión & Estructura de Capital: 3 Niveles de Inversión (TRM $3.287)
Diseñado para cubrir las necesidades físicas reales del predio, desde el desbloqueo logístico hasta la activación comercial completa llave en mano:
- Desalojo & maquinaria pesada ($40M)
- Reparaciones locativas generales ($25M)
- Zonas exteriores, iluminación & piscina ($15M)
- Estructura legal S.A.S. & aceleración ($20M)
- Incluye 100% base de Nivel 1 ($100M)
- Airbnb Boutique Corporativo N1 ($115M)
- Coworking Hub 40 puestos N2 ($85M)
- Panel yeso, cableado & mobiliario ergonómico
- Turnaround integral 3 niveles en marcha
- Adecuación comercial Nave N3 ($65M-$90M)
- Capital de trabajo & liquidez ($55M)
- Airbnb 5 estrellas + Coworking 53 puestos
3. Corrida Financiera & Tabla de Amortización Mensual
Proyección de servicio de deuda y rentabilidad mes a mes (Tasa fija del 1.5% m.v. · 19.56% E.A. sobre saldos)
| Mes | Saldo Inicial | Interés (1.5% m.v.) | Abono Capital | Cuota Mensual | Saldo Final |
|---|
4. Matriz de Cobertura DSCR & Solvencia Financiera
Suma estabilizada de N1 Villa VIP ($15M) + N2 Coworking ($21.1M) + N3 Storage ($8.2M).
Representa únicamente el 20.7% de la utilidad operativa mensual de la S.A.S.
El predio genera $4.83M netos por cada $1M de cuota; supera casi 4 veces el requisito bancario (1.25x).
5. Cascada de Pagos: Orden de Prelación de Flujos de Caja
En la jerga financiera y fiduciaria de Colombia y Suramérica, una Cascada de Pagos (equivalente al Cash Flow Waterfall) define el orden estricto de prelación de desembolsos: cada peso recaudado por las 3 plataformas comerciales (Airbnb, Coworking y Almacenamiento) cubre al 100% cada nivel antes de descender al siguiente escalón:
Servicios públicos, mantenimiento básico, aseo y costos operativos.
Fondo de liquidez para contingencias equivalente a 1 mes de gastos fijos.
Pago sagrado de intereses y capital pactado. Prelación número uno sobre el excedente operativo.
Acumulación estricta para pagar la escritura notarial de sucesión e independizar el 100% del predio en Fase 2.
Amortización programada de pasivos personales derivados de co-deudorías históricas.
Flujo final disponible para los fundadores tras el 100% de los compromisos anteriores.
6. Los 4 Instrumentos Contractuales de Respaldo al Inversionista
Firmado con reconocimiento notarial de contenido y firma. En el Esquema A (Renta Fija), se estipula la colocación de capital ($100M en Nivel 1) con amortización mensual en 12 meses a una tasa preferencial fija del 1.5% m.v. (19.5% E.A.). En el Esquema B (Participación en NOI), el inversionista ingresa como partícipe inactivo con derecho al flujo neto operativo (10% a 32% del NOI) hasta completar el retorno pactado del 20% al 22% E.A.
Título representativo privado emitido por la empresa S.A.S. numerado y registrado en el libro de accionistas/acreedores. Acredita la titularidad de los derechos económicos y fija el cronograma inalterable de los 12 pagos mensuales sucesivos.
Título valor autónomo emitido por la S.A.S. y avalado a título personal por el gestor propietario. Presta mérito ejecutivo inmediato bajo el Código de Comercio colombiano, permitiendo medidas cautelares preventivas (embargo de cuentas bancarias y facturación comercial) de forma sumaria sin agotar procesos ordinarios.
Se establece contractualmente que los primeros ingresos percibidos por la S.A.S. (recaudo de pasarelas Airbnb, transferencias bancarias de las suites y alquileres comerciales) se destinan con prioridad número uno al servicio de la cuota mensual del inversionista ($9.168.000 COP en Nivel 1), antes de cualquier gasto administrativo, nómina o utilidad del operador.
7. Contexto Jurídico Real, Estado Sucesoral & Transparencia Radical
Transparencia Radical Obligatoria50% Propietario 1 (Cónyuge sobreviviente titular) y 50% sucesión en trámite de Propietario 2 (Causante). Afectación familiar registral activa como blindaje de inembargabilidad ante terceros hasta partición notarial (Fondo sucesoral: $180M COP).*
Separación patrimonial total (Ley 1258). Cuentas de la S.A.S. inembargables por pasivos personales (subordinados al Escalón 5 de la Cascada de Pagos).
Predio habitado por familiares alineados. Sin litigios judiciales. Desalojo y desmonte presupuestado en $40M COP ejecutable en 15 a 21 días.
Consulta el análisis jurídico detallado cláusula por cláusula y los antecedentes registrales:
- Sociedad S.A.S. legalmente constituida ante Cámara de Comercio con NIT propio.
- Cuenta bancaria corporativa para centralizar ingresos de Airbnb, coworking y logística.
- Facturación formal, contabilidad auditable y balances periódicos para inversionistas.
- Separación patrimonial total frente a los propietarios personas naturales.
- Sin Hipoteca Inicial: Por estar la sucesión en trámite, en Fase 1 NO se grava el predio.
- Pagaré Notariado con Aval Personal: Título ejecutivo autónomo del gestor propietario.
- Prelación Absoluta en Caja: Cobro de la cuota ($9.168.000/mes) antes de cualquier gasto.
- DSCR 4.83x: El predio genera $4.83 COP netos por cada $1 COP adeudado.
8. Arquitectura Progresiva del Data Room (Anillos 1, 2 y 3)
Para garantizar la seguridad patrimonial del predio y de los prospectos calificados, la información se organiza en tres anillos progresivos de debida diligencia:
- Certificado de tradición (Matrícula 370-57664).
- Nota del estado sucesoral notarial ($180M COP).
- Reporte fotográfico actual del inmueble.
- Resumen del plan por fases (24 meses).
- Cascada de pagos, prelación de flujos y modelo financiero Nivel 1.
- Tabla de amortización a 12 meses.
- Contratos de ocupantes actuales del predio.
- Detalle de pasivos prioritarios a sanear.
- Estatutos y acta de constitución de la S.A.S.
- Borrador de pagaré notariado con aval personal.
- Minuta del contrato de mutuo / asociación comercial.
- Libros contables y cuentas bancarias corporativas.
- Reunión de cierre 1 a 1 con el gestor propietario.
- Inspección física completa del predio en Cali.
- Firma notarial de instrumentos y desembolso.
9. Preguntas Críticas del Comité de Inversión (Due Diligence Kit)
Respuestas directas, jurídicas y operativas a las 8 preguntas que todo inversionista sofisticado debe formular antes de firmar:
FAQ 01 ¿Por qué este proyecto NO ofrece hipoteca en Fase 1 y cuál es mi respaldo real ante la ley? ▼
La realidad registral: El predio matriz (±1.000 m² avaluado en $5.200M COP en Miraflores) se encuentra en fase notarial de sucesión ilíquida en trámite activo (50% perteneciente a Propietario 1 —cónyuge sobreviviente titular— y 50% a la sucesión de Propietario 2 —causante fallecido—; los nombres propios se revelan durante la cita personal una vez se establezca el interés genuino para invertir y continuar con el siguiente paso). Registralmente, se mantiene vigente la anotación de afectación a vivienda familiar hasta la protocolización de la partición notarial, amparando el predio como un blindaje de inembargabilidad ante eventuales acreedores ordinarios o reclamos de terceros. Legalmente no se puede constituir hipoteca de primer grado hasta protocolizar la escritura de partición notarial, la cual cuesta $180.000.000 COP y constituye precisamente el destino prioritario del fondo de caja que acumula el proyecto.
La tríada de respaldo que sustituye la hipoteca en Fase 1:
- Contrato Mercantil de Mutuo / Participación: Reconocimiento de firma y contenido ante notario público, estipulando prelación número uno de pago sobre el recaudo bruto de la S.A.S.
- Pagaré con Carta de Instrucciones & Aval Personal: Título valor autónomo emitido por la sociedad S.A.S. y avalado solidariamente a título personal por el gestor propietario, con mérito ejecutivo inmediato para solicitar embargos preventivos sin agotar procesos ordinarios.
- Colateral Operativo (DSCR 2.45x a 4.83x): El complejo genera entre 2.5 y 5 veces el valor de la cuota mensual pactada, respaldado por un predio de $5.200M COP habitado y custodiado por la familia propietaria.
FAQ 02 ¿De dónde sale mi cuota mensual si el edificio tiene baja ocupación o se demoran los inquilinos? ▼
El contrato estipula una Prelación Absoluta de Caja (Pignoración Contractual de Flujos - Escalón 3 de la Cascada de Pagos). Todos los ingresos por pasarelas internacionales (Airbnb, Booking de las 4 suites de Villa VIP), transferencias corporativas del Coworking (53 puestos) y contratos del Hub Logístico ingresan a la cuenta corporativa de la S.A.S.
Por estricto mandato contractual, los primeros fondos de cada mes se destinan obligatoriamente a girar la cuota del inversionista ($9.168.000 COP en N1, $14.977.000 COP en N2 o $18.076.000 COP en N3). Los fundadores no pueden retirar honorarios, ni atender pasivos subordinados, ni distribuir utilidades si la cuota del inversionista no ha sido transferida en su totalidad.
Resistencia a la baja: El modelo financiero fue sometido a prueba de estrés (*stress test*): el complejo podría operar a tan solo el 41% de ocupación y aún así generar la caja suficiente para pagar el 100% de la cuota mensual.
FAQ 03 Los dueños tienen pasivos personales históricos como co-deudores. ¿Pueden esos acreedores embargar mi cuota o los fondos de la S.A.S.? ▼
No, categóricamente. La operación del complejo se encuentra blindada bajo un vehículo societario S.A.S. legalmente constituido. Bajo el régimen mercantil colombiano (Ley 1258 de 2008, Art. 9), la sociedad goza de personería jurídica autónoma e independiente de sus socios.
Las cuentas bancarias corporativas, las pasarelas de pago y los contratos comerciales de arrendamiento pertenecen a la S.A.S., no a las personas naturales. Ningún acreedor personal de un socio puede ordenar embargos sobre los dineros o flujos de caja de la sociedad.
Adicionalmente, dentro de la Cascada de Pagos y orden de prelación del proyecto, la atención a deudas personales derivadas de co-deudorías históricas está ubicada en el Escalón 5 (Subordinado), supeditada exclusivamente a que el servicio de deuda del inversionista (Escalón 3) y el fondo de sucesión (Escalón 4) se encuentren al día.
FAQ 04 El predio hoy tiene maquinaria y enseres por desalojar. ¿Qué pasa si el desalojo se traba o cuesta más de $40M COP? ▼
No existe litigio de restitución ni conflicto judicial: Las personas que habitan el predio son familiares y colaboradores directos de la familia propietaria, plenamente informados y alineados con el proyecto de reactivación comercial. No se requiere acudir a inspectores de policía ni a juzgados civiles.
El presupuesto de $40.000.000 COP corresponde a cotizaciones en firme con empresas de transporte de carga pesada y cuadrilla de desmonte en Cali para el traslado de maquinaria, mobiliario y enseres a bodega externa.
El cronograma de desalojo y despeje total está programado para completarse en un plazo de 15 a 21 días calendario a partir del primer desembolso de Fase 1.
FAQ 05 ¿Cuál es el tratamiento tributario de mi rendimiento (19.5% E.A. / 1.5% m.v.) y cómo se realizan los pagos? ▼
Mecanismo de Pago: Las cuotas se pagan mes a mes los primeros cinco (5) días hábiles de cada período mediante transferencia bancaria electrónica directa ACH desde la cuenta corriente corporativa de la S.A.S. a la cuenta que designe el inversionista en cualquier entidad bancaria vigilada en Colombia.
Tratamiento Fiscal: La cuota se compone de abono a capital (no constitutivo de renta ni ganancia ocasional) y rendimiento financiero por intereses (1.5% m.v.). La S.A.S. practica la retención en la fuente de ley sobre el componente de intereses y emite anualmente el Certificado de Retención en la Fuente, el cual el inversionista puede descontar directamente en su declaración de renta.
Inversionistas en el Exterior: Se canaliza mediante cuenta de compensación o Formulario No. 4 del Banco de la República (declaración de cambio por endeudamiento externo / servicios), o billetera corporativa autorizada en USD según preferencia del suscriptor.
FAQ 06 ¿Puedo prepagar o retirar mi capital antes de tiempo? ¿O puede la S.A.S. prepagarme la deuda? ▼
Prepago por parte de la S.A.S.: El contrato estipula que la S.A.S. se reserva el derecho de prepagar total o parcialmente el saldo insoluto en cualquier momento sin penalidades onerosas, cancelando el capital remanente acumulado hasta la fecha más una compensación equivalente a un (1) mes de intereses pactados.
Mitigación de riesgo progresiva para el inversionista: A diferencia de un bono bullet o CDT donde el capital queda atrapado hasta el último día, nuestro modelo bajo el Sistema Francés amortiza capital en cada una de las cuotas mensuales. Esto significa que desde el Mes 1 ya estás recuperando tu inversión y tu exposición de riesgo disminuye mes tras mes hasta llegar a cero.
FAQ 07 ¿Qué sucede exactamente en el peor de los casos (escenario de incumplimiento o mora en una cuota)? ▼
El contrato y el pagaré cuentan con un protocolo legal automático de protección ejecutiva:
- Período de Gracia & Notificación (5 días): Se notifica formalmente la novedad de dispersión bancaria para subsanar en máximo 5 días hábiles.
- Cláusula de Aceleración (Día 15): Si la mora supera 15 días calendario, se declara vencido de pleno derecho el saldo total no pagado, haciéndose exigible el 100% del capital e intereses moratorios a la tasa máxima legal certificada por la Superintendencia Financiera.
- Mérito Ejecutivo Inmediato: El pagaré firmado con aval personal se presenta ante juez civil municipal / del circuito para ordenar el embargo y retención preventiva de cuentas bancarias y bienes del gestor avalista sin agotar proceso ordinario previo.
- Cesión Fiduciaria de Contratos de Arriendo: Se activa el poder irrevocable estipulado en la minuta mediante el cual los arrendatarios del Coworking y las pasarelas de pago de las suites consignan directamente a la cuenta del inversionista hasta saldar la obligación.
FAQ 08 ¿Cuál es el paso a paso exacto para formalizar la inversión y cuándo firmamos? ▼
El proceso de cierre institucional consta de 4 etapas claras:
10. Protocolo Institucional de Asignación & Reserva de Cupo
Para salvaguardar la agilidad en la gobernanza y toma de decisiones operativas de la S.A.S., este proceso no constituye una captación masiva ni sindicación abierta. Se admite un único co-inversionista calificado por nivel. La asignación formal se realiza por estricto orden cronológico de radicación y sesión técnica privada de verificación bilateral.
12 Meses · $9.168.000 / mes
24 Meses · $14.977.000 / mes
36 Meses · $18.076.000 / mes