Inversión Privada
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INVERSIÓN INTELIGENTE
Dossier
💎 Inversión Estructurada

Desbloqueo de Valor & Triple Renta en Miraflores.

Transformación estratégica de ±1.000 m² en el Oeste de Cali para activar 3 unidades de alto flujo: retorno preferencial del con liquidación mensual () y cobertura de caja , asegurando un margen neto superior a $35.100.000 / mes libres para el fondo de sucesión y propietarios (superando el mandato de $25M).

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Render Arquitectónico del Complejo Miraflores
💎 Visión de Turnaround

Concepto de Fachada & Acceso Inteligente

Control biométrico, seguridad 24/7 y arquitectura contemporánea en Miraflores.

Predio de ±1.000 m² Click para ampliar ↗

Inyección Nivel 1

$100.000.000 COP

~$35.000 USD (TRM $3.287) · Desalojo maquinaria ($40M) + reparaciones locativas ($25M) + adecuación base.

Rendimiento Inversionista

fijo garantizado · Más del doble de un .

Flujo Libre Propietario

> $35.1M / mes

Estabilizado (mínimo $26.7M en arranque), superando el mandato de $25M y fondeando la sucesión.

Cobertura de Garantía

El del predio ($44.3M) cubre 4.83 veces el servicio mensual de la deuda ($9.17M).

Plan Maestro a 24 Meses

Estructura por Fases & Despliegue de Capital

El proyecto se estructura con precisión bajo un horizonte máximo de 24 meses: Fase 1 (0-8 meses) Desbloqueo logístico, adecuaciones básicas y activación de caja; Fase 2 (8-16 meses) Regularización registral y formalización de la sucesión notarial ($180M COP); Fase 3 (16-24 meses) Título 100% limpio, estabilización y refinanciación o venta del activo con plusvalía.

Fase 1 · Desbloqueo Crítico
Activo físico real: Residencia y piscina del Complejo Miraflores
Desocupación & Alistamiento · 1 de Noviembre Activo Físico
Fase 1 (0-8 Meses) · Ticket $80M–$150M

Desbloqueo Operativo & Puesta en Caja

$100.000.000 COP (~$35.000 USD)

  • ✓ Desalojo & Despeje Operativo ($40M): Retiro y traslado de maquinaria pesada y enseres para recibir la nave de 317 m² 100% desocupada.
  • ✓ Reparaciones Locativas Generales ($25M): Pintura integral de fachada e interiores, arreglo de repellos, corrección de grietas y reposición de tejas.
  • ✓ Zonas Exteriores & Piscina ($15M): Puesta a punto de piscina, jardinería madura y luminarias LED técnicas de bajo consumo.
  • ✓ Estructura Legal S.A.S. & Notarial ($20M): Constitución de sociedad operadora formal, pagaré notariado con aval personal y aceleración comercial.
Perfil Idóneo: Operador especializado o inversionista de crédito preferente al 1.5% m.v. (19.5% E.A.).
Garantías: Pagaré notariado + aval personal + prelación de caja en la S.A.S. (Sin hipoteca sobre el predio en Fase 1).
Render de adecuación Coworking & Airbnb
Proyección Post-Dotación y Puesta en Marcha Render Value-Add
Nivel 2 · Expansión de Valor (Value-Add)

Airbnb Boutique + Coworking 40p

$300.000.000 COP (~$100.000 USD)

  • ✓ Incluye 100% de Nivel 1 ($100M): Desalojo integral, reparaciones locativas completas y blindaje legal S.A.S.
  • ✓ Airbnb Boutique Corporativo Nivel 1 ($115M): Mobiliario moderno, persianas contemporáneas, diseño lumínico y confort hotelero para 4 suites independientes.
  • ✓ Coworking Hub Nivel 2 ($85M): Mobiliario de oficina para 40 personas sentadas (cubículos y mesas modulares), divisiones en panel yeso e internet simétrico.
Esquema Sugerido: Renta fija base + 12% a 20% de participación en el NOI mensual del complejo a 24-36 meses.
Render de transformación integral del Complejo Miraflores
3 Niveles en Explotación Simultánea Llave en Mano
Nivel 3 · Turnaround Integral

Complejo Llave en Mano + Capital de Trabajo

$500.000.000 COP (~$160.000 USD)

  • ✓ Turnaround Integral de los 3 Niveles: Activación total de Villa VIP Nivel 1 y Coworking Nivel 2 (53 puestos con Boardroom y salas acústicas).
  • ✓ Adecuación Comercial Nave Nivel 3 ($65M a $90M): Acondicionamiento completo de 317 m² para el modelo seleccionado (U-Store, Gym, Media o Clínica).
  • ✓ Fondo de Capital de Trabajo & Liquidez ($55M): Reserva operativa para tracción comercial inmediata, pauta internacional y rampa de ocupación.
Esquema Sugerido: Cuentas en Participación / Equity Preferente S.A.S. con hasta el 32% del Flujo Neto Consolidado.

Unidades de Negocio

El Ecosistema de Triple Monetización

Cada nivel del predio opera de forma autónoma con sus propios accesos, medidores independientes y perfiles de cliente que no se interfieren entre sí:

Render 3D de la propiedad completa con sus 3 niveles en corte esquemático
🏢 Render 3D · Propiedad Completa 🔍 Ampliar corte 3D ↗
Radiografía Volumétrica · ±1.000 m²

Corte Axonométrico Explotado de los 3 Niveles

Visualización esquemática que revela cómo el complejo se implanta en la topografía de Miraflores con accesos autónomos y medidores independientes sobre la Carrera 24D:

  • NIVEL 1 (Superior): Residencia ejecutiva de ±283 m², piscina iluminada, jardines maduros y terraza lounge VIP.
  • NIVEL -1 (Intermedio): Plataforma corporativa de ±400 m² (oficinas privadas, salas de juntas y coworking).
  • NIVEL -2 (Inferior): Semisótano / nave taller de ±317 m² con doble batería sanitaria y acceso independiente exterior.
Operación 100% Autónoma Ver en alta resolución ↗
👉 Desliza o toca para explorar: Nivel 1 de 3
Render Villa Ejecutiva y Piscina VIP
💎 Render Conceptual Nivel 1
Hospitalidad VIP & Piscina ±283 m² · Miraflores
Nivel 1 · ±283 m² Hospitalidad VIP

Villa Ejecutiva & Estancias Médicas VIP

Residencia de un solo nivel con piscina privada y jardines maduros para estancias de ejecutivos corporativos, comitivas o pacientes internacionales del clúster médico Imbanaco.

Capacidad / Habitaciones Villa / 4 Suites Piscina & Jardín
Tarifa Promedio () $850k – $1.15M (~$210 – $285 USD)
Ocupación Base 55% – 60% ~17 noches / mes
Flujo Neto () $14.5M – $16.5M Neto / mes
Dotación: Llave en mano Capex: $25.000.000 COP
Render Coworking Hub Nivel 2
💎 Render Conceptual Nivel 2
Coworking Hub & Suites ±400 m² · 53 Puestos
Nivel 2 · ±400 m² Coworking Flexible

Coworking Hub, Suites & Centro Negocios

Plataforma corporativa de 400 m² estructurada para 53 puestos físicos (8 suites privadas, 20 flex, boardroom 12p y phone booths) más domiciliación virtual recurrente.

8 Suites Privadas $17.5M – $22.3M 33 puestos fijos
Open Space (20p) $6.2M – $9.3M Fijos & Hot desks
Virtuales & Salas $6.5M – $8.8M 30 membresías
Flujo Neto () $15.0M – $23.4M Neto / mes
5 Modelos Comerciales
Render Hub Comercial y Mini-Bodegas Nivel 3
💎 Render Conceptual Nivel 3
Hub Comercial & Bodegas ±317 m² · Semisótano
Nivel 3 · ±317 m² Comercial & Storage

Hub Comercial & Mini-Bodegas (U-Store)

Planta semisótano con acceso peatonal independiente desde patio exterior mediante tramo de escaleras anchas, energía trifásica y altura libre. Modelo base de mini-bodegas con margen >85% y mínimo OPEX, o adaptable a dark kitchens, estudio audiovisual o gimnasio boutique.

Destino Base U-Store / Bodegas o Salud / Gym / Cocinas
$55.000.000 COP
Margen Operativo > 85% Margen Neto Bajo OPEX · Cero desgaste
Flujo Neto () $8.2M – $17.2M Neto / mes según uso
5 Modelos Comerciales
Síntesis Ejecutiva · Métricas de Cobertura

Cascada de Pagos: Solidez de Flujo &

Sin cifras infladas ni promesas especulativas. Todo el modelo está diseñado para que el complejo cubra sus costos operativos con holgura, remunere al inversionista con un rendimiento superior a la banca tradicional () y asegure un margen neto superior a $35.100.000 COP mensuales libres para el fondo de sucesión y propietarios (superando con creces la meta de $25M):

Utilidad Operativa () $44.300.000 / mes

Predio estabilizado. En escenario conservador de rampa (55% ocupación), genera $35.9M/mes de NOI.

Servicio al Inversionista (N1) -$9.168.000 / mes

Nivel 1 ($100M) amortizable en 12 meses a cuota fija francesa de $9.168.000/mes a tasa del () con prelación de caja.

Flujo Libre Propietario > $35.132.000 / mes

Estabilizado. En rampa de arranque conservadora genera $26.732.000/mes libres, acelerando el fondo de sucesión notarial ($180M).

Cobertura de Deuda

El flujo neto del predio cubre 4.83 veces la cuota mensual del inversionista (solo el 20.7% del NOI). Cero riesgo de insolvencia operativa (estándar bancario = 1.25x).

📊

Modelo Financiero Detallado en Excel (.xlsx)

Por confidencialidad operativa, el desglose granular de OPEX por metro cuadrado, la corrida mes a mes a 36 meses y las matrices de ocupación por unidad están disponibles exclusivamente dentro del Data Room Confidencial.

Solicitar Modelo .XLSX →
✓ El inversionista gana el 19.5% E.A. garantizado (~2x superior a un CDT bancario del 9.5%). ✓ El propietario asegura $34.466.000 libres mensuales estabilizados (mínimo $26.0M en arranque).

Nivel 3 · ±317 m² Semisótano Independiente

Selector Interactivo de Modelos Comerciales

El Nivel 3 cuenta con acceso peatonal independiente desde patio exterior mediante tramo de escaleras anchas, energía trifásica y altura libre. Haz clic en las alternativas para evaluar las métricas financieras de cada negocio adaptado a esta tipología:

Plano arquitectónico con medidas exactas del semisótano
📐 Plano Oficial 2D 🔍 Ampliar plano ↗

Planta Taller Semisótano con Cotas Exactas

Geometría rectangular diáfana de 26,95 m de longitud × 10,64 m de fondo (±317 m² construidos), acceso por escalera ancha exterior, altura libre y doble batería sanitaria independiente.

26,95 m × 10,64 m Ver plano de medidas ↗
Corte isométrico 3D de distribución espacial del semisótano
🏢 Isometría 3D · Open Space 🔍 Ampliar render ↗

Distribución Espacial en Corte Isométrico

Propuesta conceptual de distribución: islas de trabajo colaborativo, sala de juntas privada vidriada, coffee break, lounge de distensión y archivo corporativo rodante.

Open Space + Salas Privadas Ver render 3D ↗
Concepto Arquitectónico Nivel 3
💎 Render Conceptual Nivel 3
📦 Mini-Bodegas Modulares en Planta Baja Click para ampliar ↗
Modelo Recomendado por Bajo OPEX

U-Store: Mini-Bodegas Urbanas Modulares

Resuelve el déficit crónico de bodegas privadas en los apartamentos del Oeste de Cali (Miraflores, Santa Teresita, San Fernando). Se instalan divisiones ligeras modulares creando 20 a 25 lockers de almacenamiento seguro con cerradura digital individual y cámaras 24/7.

Ventajas Estratégicas:

  • ✓ Margen neto superior al 85% (no requiere personal continuo ni servicios intensivos).
  • ✓ Cero desgaste de acabados o carpintería del inmueble.
  • ✓ Flujo predecible con pagos domiciliados mensuales vía débito automático.

Proyección Financiera

$55.000.000 COP
Ingreso Bruto Mensual $9.500.000 COP
Flujo Neto Operativo () $8.200.000 / mes
del Nivel: 6 a 7 meses
Solicitar Modelo para este Negocio →

Simulador Financiero

Calcula tu Retorno de Inversión

Selecciona el nivel de inversión y el esquema de participación preferido para proyectar el flujo de caja estimado y el tiempo de recuperación de capital:

🛡️ Ambos esquemas garantizan que el propietario reciba entre $30.100.000 y $34.460.000 COP libres cada mes (y mínimo $26.0M en arranque) tras cubrir el 100% de los gastos y el pago al inversionista.
Proyección Realista Aterrizada Esquema A · Renta Fija
Monto Inyectado $100.000.000 COP (~$35.000 USD)
Pago Mensual al Inversionista $9.168.000 / mes
Plazo de Amortización 12 Meses (Plazo Cerrado)
Retorno Total Inversionista $110.016.000 COP
Rendimiento Inversionista vs. CDT:

Tasa del 19.56% E.A. (más del doble del CDT bancario de ~9.5%), con riesgo acotado, pagaré con aval notariado y respaldo de flujo real.

Flujo Neto Libre Propietario: > $34.466.000 / mes (mín. $26.0M)
Presentar Propuesta Formal para este Monto →
Aviso Regulatorio: Las proyecciones son estimaciones basadas en supuestos. No constituyen garantía de resultados. El capital está sujeto a riesgos de mercado, ejecución, ocupación y regularización del título.

Protección del Capital & Estructura Legal

Vehículo S.A.S. & Garantías de Flujo Real

Como en las mejores operaciones de crédito privado, tu capital no depende de promesas ni de ventas inmobiliarias lentas: está blindado jurídicamente sobre la caja líquida real a través de una empresa operadora formal.

🏛️
Vehículo Jurídico & Operativo Formal Empresa S.A.S. Dedicada

Operación Bancarizada & Derechos Preferenciales de Recaudo

El predio físico en Miraflores (±1.000 m²) cuenta con afectación patrimonial familiar protegida, lo que garantiza su estabilidad inamovible. La explotación comercial, recaudos de Airbnb, contratos de coworking y cánones comerciales se centralizan en una sociedad S.A.S. legalmente constituida, otorgando al inversionista prelación de pago, cuentas abiertas y respaldo ejecutivo inmediato.

Cobertura de Flujo 4.5x Cuota = 22.2% del NOI (N1)
1

Empresa S.A.S. Gestora

Vehículo societario con NIT, cuentas bancarias empresariales y facturación formal. Separa patrimonialmente el negocio y garantiza transparencia tributaria y contable.

✓ NIT & Cuenta Corporativa
2

Pagaré con Aval Personal

Título valor firmado en notaría con carta de instrucciones y aval personal del gestor. Otorga mérito ejecutivo en 48 horas sin los retrasos de litigios ordinarios.

✓ Mérito Ejecutivo Inmediato
3

Contrato & Bono Privado

Contrato mercantil de Mutuo Comercial o Cuentas en Participación con reconocimiento notarial, respaldado con Bono / Título Privado que certifica el cronograma de cuotas.

✓ Cronograma Notariado
4

Cláusula de prelación de pagos: la cuota mensual ($9.83M en Nivel 1) se cancela prioritariamente con el primer recaudo de Airbnb y Coworking, dejando casi un 78% de colchón de seguridad.

✓ Prioridad 1 en Caja
Estructura Financiera & Prelación de Desembolsos

Cascada de Pagos: Orden de Prelación de Flujos de Caja

En la jerga financiera y fiduciaria de Colombia y Suramérica, una Cascada de Pagos (equivalente al Cash Flow Waterfall) define el orden legal y contractual inalterable de los recursos: cada peso ingresado por las 3 unidades de negocio (Airbnb corporativo, Coworking y Centro Logístico) cubre al 100% el nivel correspondiente antes de descender al siguiente tramo:

1
Gastos Operativos del Predio y de la S.A.S. (OPEX) Servicios públicos, nómina básica de conserjería, aseo, internet corporativo y costos de plataformas.
Prioridad 1
2
Reserva Mínima de Operación Colchón de seguridad equivalente a 1 mes de gastos fijos para amortiguar estacionalidad o contingencias.
Prioridad 2
3
Servicio de la Deuda Preferente de los Inversionistas (Cuota Mensual) Pago sagrado de intereses y amortización ($9.168.000/mes en Nivel 1). Blindado con pagaré notariado y aval personal.
Prioridad Inversionista
4
Fondo Destinado a la Sucesión Notarial ($180 Millones COP) Acumulación programada para pagar la escritura de sucesión notarial e independizar/titularizar el 100% del predio en Fase 2.
Alta Prioridad
5
Abonos a Deudas Personales Prioritarias (Co-Deudores) Saneamiento y amortización gradual de pasivos personales derivados de co-deudorías históricas.
Subordinado
6
Remanente y Dividendos para Socios Gestores Flujo libre final de capital disponible para los fundadores tras el 100% de los compromisos anteriores.
Equity Remanente
🎯 Perfil Buscado en Fase 1

Operadores Especializados o Inversionistas de Turnaround

  • Operadores con experiencia probada: Equipos o empresas con tracción real en hospitalidad Airbnb corporativo, coworking o mini-storage en Colombia.
  • Inversionistas privados de crédito preferente: Quienes entienden que el descuento de entrada y el retorno del 19.5% E.A. provienen de resolver un proceso sucesoral.
  • Visión por fases: Inversionistas que valoran el respaldo en pagaré con aval, contrato S.A.S. y prelación de caja líquida antes de la bancarización de Fase 3.
✓ Ticket Ideal: $80M a $150M COP (Referencia N1: $100M COP)
⚠️ Perfiles a Evitar en Fase 1

Instituciones Tradicionales o Capital No Apto

  • Fondos institucionales o banca tradicional: Que por reglamento exijan título 100% registrado e hipoteca de primer grado antes de desembolsar.
  • Family offices adversos al riesgo legal: Que no comprendan operaciones de regularización o distressed real estate.
  • Inversionistas pasivos sin tolerancia al horizonte sucesoral: Quienes busquen liquidez diaria en lugar de un cronograma estructurado a 12 o 24 meses.
✕ En Fase 1 NO se ofrece hipoteca sobre el predio físico
💡
Transparencia Radical · Riesgo Calculado vs. Respaldo de Caja Toda inversión en turnaround comercial conlleva un riesgo operativo de mercado. En este proyecto no prometemos vender un inmueble (lo que tomaría años en un juzgado) ni hipotecas lentas: tu capital está respaldado por la fuerza de la caja líquida real de 3 unidades en marcha gestionadas por una S.A.S. auditada. Con una cuota mensual que solo representa el 20.7% del ingreso neto del predio en Nivel 1 (4.83x cobertura DSCR), el riesgo está acotado matemáticamente y supera casi 4 veces el requisito bancario estándar (1.25x).
Aviso Legal & Regulatorio Obligatorio: Las proyecciones son estimaciones basadas en supuestos. No constituyen garantía de resultados. El capital está sujeto a riesgos de mercado, ejecución, ocupación y regularización del título.
Portal Confidencial

Solicitar Dossier & Acceso a Data Room

Déjanos tus datos para coordinar una presentación personalizada (presencial en Cali o por videoconferencia) y remitirte la carpeta financiera completa:

Data Room Confidencial · Contenido Incluido
Due Diligence Kit
📊 Modelo Financiero .XLSX

P&L dinámico a 36 meses, análisis de sensibilidad (conservador, base, optimista) y amortización de deuda.

🏛️ Matrícula S.A.S. & Tradición

Certificado mercantil de la S.A.S. operadora en Cámara de Comercio + Tradición y tenencia legal en Miraflores.

📐 Dossier Arquitectónico & 3D

Planos acotados de los 3 niveles, isometría de 53 puestos de coworking y especificaciones técnicas.

📑 Minuta Legal, Bono & Pagaré

Borrador de Contrato de Cuentas en Participación / Mutuo, formato del Bono Privado y Pagaré con Aval notariado.

🤝 Pipeline de Operadores

Benchmark de ocupación del sector Miraflores y cartas de interés de operadores comerciales.

⚡ Sesión Privada en 15 Min

Presentación personalizada por videoconferencia o café en Cali directamente con el gestor propietario.